כללים מרכזיים בעת עריכת חוזה שכירות

בדיקות מקדמיות
 

​פגישה ותשאול השוכר/המשכיר: לרוב המשכיר והשוכרים אינם מכירים ונפגשים לראשונה בעת בה השוכרים מגיעים להתרשם מהדירה.

באמצעות המפגש הנ"ל המשכיר לא באמת יוכל להתרשם בנוגע ליכולתם הכלכלית או התנהלותם היומיומית של השוכרים ולהיפך, השוכרים  לא ידעו ממיר הם שוכרים את הדירה ולכן חשוב להסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים באמצעות הסכם שכירות.

בדיקת הרקע הכלכלי של השוכר: מומלץ מאוד, לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר, על מנת להקטין את הסיכון לאי תשלום שכר הדירה במועדים הקבועים.

לצורך כך, מומלץ לבקש 3 תלוש משכורת אחרונים של השוכר, בדיקת מקום העבודה, בדיקת עברו של השוכר במרשם החייבים וכו'.
 

מטרת חוזה השכירות

במסגרת ההסכם יש לציין במפורש כי מטרת חוזה שכירות בית פרטי הינה למגורים בלבד ו/או במידה ומדובר בעסק אז למטרת עסק.

השוכרים יתחייבו שלא לעשות שימוש בדירה לצרכים אחרים במידה ומדובר בדירה, באם מדובר בשכירות למטרת עסק גם זה יצויין בהסכם.

כמו כן, במידה והשוכר איננו מעוניין שהמשכיר יעביר את זכותו לצד ג' (שוכר משנה) חשוב לציין זאת בהסכם שכירות דירה, שכן במידה וזאת לא יצוין בחוזה שכירות, המשכיר יהא רשאי להשכיר את הנכס לצד ג'.
 

תקופת השכירות ודמי השכירות

בחוזה שכירות חובה לציין את תקופת השכירות ואת גובה דמי השכירות.

מומלץ יהא לשוכר לציין את שיעור התמורה המלאה כל תקופת השכירות, לדוגמא שכירות חודשית 3,500 ₪ לתקופה של שנה מדובר ב- 42,000 ₪ אשר ישולמו ב-12 תשלומים שווים, כך שהשוכר יהא זכאי לקבל את מלוא התמורה גם במקרה בו שוכרים החליטו לסיים את תקופת חוזה השכירות לפני מועד תום התקופה. ולחילופין, המשכירים יבקשו מהשוכר שיסוכם בהסכם כי תהיה להם האופציה להודיע בדכ 30-90 יום מראש על סיום תקופת השכירות, סעיף זה אינו חובה ולרוב המשכירים לא יסכימו סעיף שכזה אבל תמיד מומלץ לבדוק האם ניתן יהיה להכניס סעיף כזה לחוזה.

אופציה

במידה והצדדים מעוניינים ניתן להוסיף בסעיפי ההסכם אפשרות להארכת תקופת חוזה השכירות וזאת בכפוף לעמידה בתנאי ההסכם.

חשוב לציין את המועד הסופי, למתן הודעת מימוש האופציה מטעם השוכרים בד"כ  בין 60-90 יום מראש תלוי באזור האם מבוקש או לא.

כמו כן, לעיתים יבקש המשכיר כי במידה והשוכר יממש את האופציה עומדת למשכיר הזכות לעלות את דמי השכירות, כמובן והכל בהסכמת הצדדים אך יש לשים לב לפרטים הנ"ל.
 

בטחונות

המשכיר על מנת להבטיח את תשלום דמי השכירות ידרוש בטחונות, ישנם מס' סוגים של בטחונות, הבטוחוה הטובה ביותר בעבור המשכיר הינה ערבות בנקאית, ערבות זו היא התחייבות אוטונומית של הבנק לשאת בהוצאות דמי השכירות במקרה שהשוכר לא ישלם וזאת ללא הוכחת כל נזק או הפרת חוזה שכירות.

חשוב לדעת כי זו הבטוחה המועדפת ביותר על המשכיר אך מועדפת פחות על השוכר וזאת בשל ההוצאות הכרוכות בערבות זו וכן בעקבות תפיסת מסגרת האשראי של השוכר.

נושא הבטחונות משתנה תלוי מיקום, ביקוש, טיב הנכס המושכר, והצדדים כמובן.

לדוג': במקום פחות מבוקש המשכיר יתגמש בנושא הבטחונות במקום מבוקש מאוד, כלומר שיש "מלחמה" על הדירה המשכיר יוכל לדרוש ויגיע השוכר שיסכים לכך.
 

שטר חוב

ערובה מסוג שטר חוב, חשוב יהא לא לציין את מועד הפירעון וכן, שהשטר יהיה בלתי סחיר. מומלץ, שהשוכר יביא שני ערבים אשר יחתמו על הסכם השכירות ועל שטר החוב. והיסודיים ידרשו 6 תלושי שכר של כל אחד מהערבים וכמובן צילומי ת.ז.

יש לקחת מהשוכר שיק ביטחון עבור בד"כ 3 חודשי שכירות, וזאת כדי להבטיח את התשלומים בגין חוזה שכירות דירה.
 

חשבונות/ תשלומים שוטפים

החשבונות/ התשלומים אשר משולמים באופן שוטף, למשל תשלומי מים, גז, חשמל, ועד בית וכו'

בד"כ יבקש המשכיר מהשוכר המחאות פתוחות לפקודת כל אחד מהגורמים, כך שבמידה והשוכר לא יישא בתשלומים אלו יוכל המשכיר לפרוע את ההמחאות הפתוחות לגורמים הרלוונטיים בלבד!! דגש חשוב לא לתת המחאה ריקה אלא לכתוב, חברת חשמל, ארנונה, מים וכו'.

בתום תקופת חוזה השכירות ולאחר הפינוי, במידה ולא היו חובות, ישיב  המשכיר את ההמחאות לשוכר בתום תקופת השכירות.

במידה ומדובר ביח' דיור כמו בדירות להשכרה בקרית ים, בד"כ השוכר משלם סכום חודשי בעבור הדירה כולל החשבונות ולכן אין צורך במתן המחאות אלו.

בטרם הכניסה לדירה יעדכן השוכר את הגורמים לדוג' חברת חשמל, ארנונה וכו, על מנת שהחשבונות יהיו על שמו.
 

מצבה פיזי של הדירה

חשוב לציין בהסכם, כי במידה וקיימים ליקוים כאלה או אחרים, אשר המשכיר הודיע עליהם ו/או השוכר שם לב אליהם והובטחו שיתוקנו או שמקובל על השוכר להיכנס לדירה עם הליקוי, על מנת למנוע בעיות עתידיות.

למשכיר חשוב יהא לציין בהסכם כי השוכר אינו יכול לבצע שינויים בדירה אלא אם כן קיבל אישור לכך מאת המשכיר בכתב ומראש או במידה וכן, לשוכר יהא חשוב לציין זאת, על מנת למנוע בעיות עתידיות.

כמו בכל הסכם, במידה ומדובר בנזק אשר נגרם כתוצאה של בלאי סביר יישא אותם המשכיר, במידה ומדובר בנזקים אשר נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר של השוכר, יישא בעלותם השוכר, בהסכם יהא חשוב לציין מהי תקופת הזמן לטיפול בליקוי/נזק החל ממועד ההודעה לצד השני תוך כמה זמן מחויב הצד השני לטפל.
 

תכולת הדירה וביטוח

בעבר השוכר יכל לדרוש מהמשכיר לשלם בעבור ביטוח מבנה לדירה, אולם לאחר תיקון החוק, חל איסור על העברת החיוב בגין ביטוח המבנה לדירה על השוכר.

במידה והמשכיר משאיר רכוש בדירה כגון: ריהוט וכו' והשוכר מעוניין בו, מומלץ לפרט זאת בהסכם השכירות או בנספח וכן, להתייחס למצבו ולציין בהסכם השכירות כי השוכר מתחייב לשמור על הרכוש ולהשיבו למשכיר בתום תקופת השכירות כשהוא במצב תקין.

 המאמר נכתב באמצעות מור עדה עו"ד משרד המתמחה בתחום האזרחי.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

מאמר קודם מאמר הבא