המדריך למכירה או רכישה של דירות יד שנייה

מוכרים/קונים דירה-  מצאתם קונים? קונים דירה ומצאתם את הדירה שאתם רוצים לקנות?

דבר ראשון, התייעצות עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין, ההתייעצות ההתחלתית חשובה בנוגע לעניין המיסוי ויש להיוועץ עם עו"ד עוד בטרם תחשבו על רכישת דירה דרך משרד תיווך בקריות.

אחת הבדיקות הראשונות היא הנפקת נסח טאבו/ לבקש מהמוכר אישור זכויות על הנכס.

ע"פ נסח הטאבו נוכל לקבל מידע רב על הדירה/נכס, למשל מ"ר, האם יש חנייה? מחסן? וכו.

כמו כן, בנסח מופיעה גם המשכנתא במידה וקיימת או עיקול כאלה ואחרים.

והאם הנכס בכלל בבעלות האנשים שמציגים את עצמם כמוכרים.

לאחר הבדיקות הנ"ל ינפיק הקונה צו בית משותף (במידה ומדובר בבית משותף) ויביט בתשריט, האם אכן הדירה שהוא מעוניין לרכוש תואמת למיקום בתשריט הבית המשותף.

בדיקות מימון

 מהם מקורות המימון עליהם מסתמך הקונה?

הון עצמי – כמה ?

משכנתא- כמה ?

מהו אחוז מימון המשכנתא ?

במידה והרוכש מתכוון לממן את רכישת הדירה במעל ל60% חייב הרוכש לקחת שמאי מקרקעין, לשמאות מוקדמת לעניין שווי הנכס, למעשה מגיע שמאי מטעם הבנק בו אתם מעוניינים ליטול את המשכנתא אל הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש ונותן הערכת שווי, ע"פ הערכת השווי הזו הבנק מחליט כמה משכנתא לאשר לרוכש.

על הרוכש למעשה לוודא כי הסכום המשכנתא שתאושר לו תהיה בהתאמה לסכום הקנייה של הדירה שסיכם עם המוכר.

לדוג' –  גיא רוצה לקנות דירה מאריק, אריק וגיא סיכמו על 2,000,000 ₪ לגיא יש הון עצמי של 500,000 ₪, אחוז המימון של גיא לצורך העניין הוא 75% (משכנתא של 1,500,000 ₪) גיא ואריק חותמים על הסכם אולם הערכת שמאי למשכנתא מטעם הבנק מעריך את הדירה בשווי של 1,850,000 ₪ , נוצר מצב שגיא הסתמך על 75% מטעם הבנק, אולם 75% מ1,850,000 ₪  הינם 1,387,000 ₪ וכרגע חסר לגיא 113,000 ₪ להשלמת הקנייה של הדירה, אי נטילת משכנתא לא מבטלת את ההסכם.

על מנת למנוע מצב כזה יזמין גיא יזמין שמאות מוקדמת לנכס לעניין שווי הנכס, ובהתאם לשמאות המוקדמת יוודא גיא כי יש לו מספיק כסף ע"מ לרכוש את הדירה.

כמו כן, יבדוק השמאי כי לנכס אין חריגות בנייה ו/או בנייה לא חוקית או מצב רישומי אינו תקין על הרוכש לדעת מראש האם הבנק יתן הלוואה על הנכס שאתם רוצים לקנות.

מיסוי מקרקעין

מס רכישה – מס המשולם בגין רכישת זכות במקרקעין, במילים פשוטות מדובר במס שמשלם הקונה, והמס למעשה נגזר משווי הדירה וכן, מהעובדה האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה?  אם אכן מדובר בדירתו היחידה של הקונה לא יחול עליו מס רכישה יהא לו פטור,  החוק מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים.

שיעורי מס הרכישה לשנת 2020, לרוכש דירת מגורים יחידה

שיעור המס  מ- 0 ₪ עד 1,744,505 ₪ הינו 0%

מ- 1,744,505 עד 2,069,205 ₪ הינו 3.5%

מ-  2,069,205 ₪  עד 5,338,290 ₪ הינו 5%

מ- 5,338,290 ₪ עד 17,794,305 ₪ הינו 8%

מ- 17,794,305 ומעלה  הינו 10%.

היה ומדובר בדירה נוספת כלומר לרוכש יש כבר דירה בעלותו וזוהי דירה נוספת שהוא רוכש שיעורי מס  הרכישה, לרוכש דירת מגורים שנייה (נוספת) :

מ- 0 ₪ עד 5,340,425 ₪ שיעור המס הינו 8% בעבור דירה נוספת.

מ- 5,340,425 ומעלה שיעור המס הינו 10% .

חשוב למלא עם עו"ד המייצג אתכם בעסקה את שאלון המיסוי בקפידה יש לו משמעות גבוהה.

אגרות

אגרות לרישום הערת אזהרה משתנות לפי אופן רישום הנכס (טאבו/רמ"י/חברה משכנת)

אגרה לרישום הערת אזהרה בטאבו עומדת על סך 128 ₪ .

אגרת הרישום תשולם ע"י הקונה.

אגרה לרישום זכויות כנ"ל משתנה לפי אופן רישום הנכס.

כלומר רכישת דירה לא מסתיימת במחיר קנייה ישנם עלויות סביב הרכישה שעליכם לקחת בחשבון:

• שכ"ט שמאי
• שכ"ט עו"ד
• אגרות רישום הערת אזהרה ורישום זכויות
• מיסוי מקרקעין במידה וקיים

מועד מסירת החזקה

מועד פינוי הדירה ומועד מסירת המפתח, אם מכרתם דירה ורכשתם דירה מקבלן, לעיתים קרובות ישנם איחורים במסירת דירה מקבלן או בעקבות שיפוצים/התקנות מטבח וכו'  הדירה החדשה שרכשתם אינה מוכנה בזמן, ולכן מומלץ תמיד במקרה כזה לעדכן את הקונה, ולערוך את ההסכם בהתאמה לזמנים או לעדכן אופציה שבה אתם כמוכרים תוכלו להישאר בדירה תקופת זמן נוספת או בתשלום או בהודעה מראש.

לוח תשלומים

מומלץ שהקונה והמוכר סכמו בניהם מועד תשלומים כמובן בהתייעצות עם עו"ד שלהם, ולוודא שיש הסכמה בניהם.  

לוח התשלומים יהא בד"כ כך

10% במועד חתימת ההסכם אשר יישארו בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה וישולמו האמצעות שיק בנקאי.

20% ישולמו במועד מסירת המפתח, בד"כ באמצעות בהעברה בנקאית לרוב מכספי משכנתא שייקח הקונה).

את התשלומים בין חתימת ההסכם ועד למסירת החזקה בדירה חשוב לתת טווח נוח אשר יתאים ל-2 הצדדים וכמובן הכל בהתאם לעסקה עצמה ולמגבלות הרישום במידה וקיימות לדוג' רישום בטאבו הוא פשוט ומהיר, אולם רישום בחברה משכנת או ברמ"י הינו מורכב ולוקח יותר זמן לכן יש לחשב את לוח הזמנים בהתאם. במידה והרוכש נוטל משכנתא או גורר משכנתא יש לקחת בחשבון כי גרירת משכנתא זה פרוצדורה מורכבת יותר מסילוק משכנתא ונטילת משכנתא חדשה. במידה וההון העצמי של הקונה מורכב מכספים בקרנות השתלמות עליו להזדרז ולעדכן את הצד הני מתי הכסף הנ"ל אמור להשתחרר ולהיות נזיל.

נטילת משכנתא הינו תהליך ארוך, שבו הקונים בד"כ עושים סקר שוק ולאחר מכן בוחרים באמצעות איזה בנק ליטול את המשכנתא, ויש כאלה שיקצרו את הדרך וישכרו יועץ משכנתאות שזה תהליך יעיל יותר ומקצר זמנים אך זה שירות שצריך לשלם בעבורו ולא מעט.

יש עסקאות שלא יוצאות לפועל בגלל אי התאמה של אחד הצדדים לצרכיו של הצד השני. זה קורה ואפילו לא מעט פעמים לכן הצדדים צריכים לשאוב אחד מהשני כמה שיותר מידע ע"מ להביא את העסקה לפועל. כמו כן, עו"ד הבקיא בתחום ידע לשאול את השאלות הנכונות ולכוון את הלקוח שלו לשאול את השאלות הנכונות ולמנוע ממנו מצב של אי עמידה בהסכם.

חשוב!

ריהוט/פריט שמחובר חיבור קבע נשאר כמובן מאליו (כיורים, אסלות, מזגן מיני-מרכזי, ארונות אמבטיה, מטבח וכו') במידה והמוכר הבטיח לקונה כי ישאיר לו בדירה ריהטים מסוימים אשר אינם מחוברים חיבור קבע חשוב מאוד יהיה לציין את זה בהסכם על מנת שתהא התאמה ושהקונה לא יתאכזב ויצפה לקבל, כמובן שהמוכר צריך להבין שאם הוא הבטיח ריהוט כלשהו הוא חייב להשאיר את הריהוט כפי שהתחייב.

זכרון דברים – חוזה מחייב לכל דבר ועניין!!

הרבה פעמים הצדדים ימהרו לחתום על זכרון דברים בתחושה שאין למסמך הזה נפקות משפטית או מחייבת אלא רק תחושת התחייבות, אולם זכרון דברים הינו חוזה מחייב הן מבחינת רשויות המס וחובה על הקונה/מוכר לדווח על העסקה !!

זכרון דברים הינו תקף בבית משפט וניתן לחייב את אחד מהצדדים לקיים אותו או לשלם פיצוי בגין הביטול.

חשוב מאוד לא לחתום על זכרון דברים מחייב בטרם עשיתם את כל הבדיקות האפשריות על הנכס, ווידאתם כי יש לך את ההון לממן את העסקה.

על הצדדים לסכם פרטים בעל פה בלבד ולפנות לעורכי הדין שמתמחים בתחום לייעוץ משפטי, על מנת שיכוונו אתכם וייסעו לכם בעת עריכת ההסכם, רישום הזכויות, בדיקות מקדמיות  וכו.

לסיכום:

התחייבויות הצדדים להסכם המכר נקבעות על סמך שיקולים, ניתוח סיכונים, הסתכלות צופה פני עתיד, נושאים כלכליים, לוח תשלומים אופן רישום הזכויות וכו'.

התקשורת בין הצדדים ועם עו"ד חשובה מאוד, כמו כן כלל הבדיקות המקדמיות וכן לצפות כמה שיותר פני עתיד על מנת להגן עליכם בעת חתימה על הסכם מסוג זה.

רכישת/מכירת דירה אינו עניין של מה בכך לכן בטרם תרכשו דירה עליכם להיוועץ בעו"ד הבקיא ומתמחה בתחום

המאמר נכתב באמצעות עו"ד מור עדה, עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית כתובת המשרד , שד' משה גושן 74, קריית מוצקין טל: 074-7725777 .

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

 

מאמר קודם מאמר הבא